İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE YENİ DÖNEM 28 Mayıs 2020

2012 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”), yer alan tüm maddeler aynı tarihte yürürlüğe girmemiş kiraya ilişkin bazı maddelerin yürürlük tarihi 01/07/2020 ye bırakılmıştır.  Peki ama Kira ilişkisinin düzenlendiği bu maddelerin uygulanmasına sayılı gün kalmışken bu tarihten sonra neler değişecek, bu değişimden kimler etkilenecek?

Kiraya ilişkin Yürürlük tarihi ertelenen maddelerin uygulama alanı bulabilmesi için ilk şart, kiracının, tacir veya tüzel kişi olmasıdır. Kiraya veren ise, bir gerçek kişi olabileceği gibi, tacir veya tüzel kişi de olabilecektir, diğer bir ifade ile kiraya verenin sıfatı ertelenen hükümler bakımından önemli değildir.

İkinci şart ise, kiralanan yerin, işyeri kirasına konu olmasıdır. Kiralanan yerin kiracının ekonomik faaliyetlerine veya mesleğinin icrasına hizmet etmesi halinde kira sözleşmesinin işyeri kirası niteliğinde olduğu kabul edilmektedir. Kiracının mesleki ve ekonomik faaliyetleri ile bağlantılı olduğu sürece, buranın mutlaka ticari faaliyetlerinin merkezi olması zorunlu değildir. Bu anlamda bir yerin satış ofisi, atölye ya da üretilen malların saklanması için depo olarak kiralanması durumunda da bir işyeri kirası mevcut olacaktır. Ancak bu kullanım amacın açıkça veya zımnen kira sözleşmesine yansımış olması gerekmektedir.

Bu iki şart gerçekleştikten sonra uygulanabilecek yeni hükümler;

• 8 yıl süreyle ertelenen maddelerden ilki kira ilişkisinin devrini düzenleyen 323. Maddedir. 
  1.07.2020 tarihinden itibaren “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.” düzenlemesi yürürlüğe girecek olup, İşbu hüküm ile işyeri kira sözleşmesinin devri, kiralayanın inisiyatifine bırakılmış, haklı bir sebep olmadıkça kiraya verenin devre rıza göstermesi gerektiği belirtilmiştir.
• Diğer ertelenen bir madde olan 325. Madde ile erken fesih halinde, kiracı, sözleşme gereğince geriye kalan tüm kira bedellerinden değil, sözleşme konusu yerin benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul bir süre için sorumlu olacağı ilkesi benimsenmiştir. Bu süre uygulamada mahkemeler tarafından yargılama esnasından atanan bilirkişiler aracılığıyla belirlenmekte, erken feshedilen sözleşmeye konu gayrimenkulün ne kadar sürede kiraya verileceği tespit edilmekte ve erken fesih kararı veren kiracı sadece bu süreye ait kira bedelini ödemek durumunda kalmaktadır.
• Diğer bir madde olan TBK’nın 331. ile, taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda yasal fesih bildirim süresine uymak kaydı ile kira sözleşmesini feshedilebilecektir. Bu olağanüstü fesih halinde maddi tazminat olup olmayacağını veya tutarını hakim durum ve koşullara göre karara bağlayacaktır.
• Yürürlüğe girecek olan TBK’nın 340 maddesin ile de “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.” hükmü getirilmiştir. Örneğin uygulamada sadece kiraya verenin risklerine yönelik bir sigorta sözleşmesi yapılması kira sözleşmesi ile birlikte zorunlu tutulmaktadır. Oysa kiralanan yerin zarar görmesi halinde işbu yeri kiralayanının kullanıma hazır bulundurma ve eski hale getirme yükümlülüğü ve kiraya verendedir. TBK’nın 340. maddesi ile bu tarz bağlı sözleşmeler geçersiz olacaktır.
• Uygulanacak olan diğer bir hüküm ise, Kiracının güvence (Depozit) vermesini düzenleyen TBK’nın 342. Maddesidir. Madde kapsamında; konut ve çatılı işyerlerinde uygulanacak bu hükümde kiraya verenin, kiracıdan 3 aylık kira bedelini aşmayacak miktarda güvence isteyebilmesi imkanı kabul edilmiştir. 3 aylık kira bedeli miktarında güvence bedeli para ya da kıymetli evrak olarak sağlanabilecektir. Ancak burada, güvence bedelinin bir bankaya yatırılması/depo edilmesi zorunlu hale getirilmiştir. Bankaya yatırılan/depo edilen güvence bedeli ancak sözleşmenin tarafları olan kiracı ve kiraya verenin rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanılarak geri verilebilecektir. Ek olarak, ilgili maddede güvence bedelinin para veya kıymetli evrak olabileceği belirtilmişse de bu yönde bir zorunluluk öngörülmemiş olup, sadece miktar itibariyle bir sınırlama getirilmiştir. Bu nedenle 3 aylık kira bedelini geçemeyecek olan güvence bedelinin, teminat mektubu ile giderilebileceğini düşünmekteyiz.
• Diğer bir maddemiz “Kira Bedeli” ana başlığında düzenlenmiştir. TBK 343. Maddesinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemede; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmeleri ve yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE’deki yıllık ortalamaya göre yıllık değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı belirtilmiştir. Taraflar arasında akdedilmiş olan sözleşmelerde bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, önceki yılın TÜFE’deki yıllık ortalamaya göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir. Taraflar arasında 5 yıldan daha uzun süre veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesi var ise; yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; hakim tarafından TÜFE’deki yıllık ortalamaya göre yıllık değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun şekilde belirlenecektir.
• TBK’nın 346. Maddesi ile getirilen düzenleme ile ise kira sözleşmelerinde kira bedelleri ve yan giderler dışında başkaca bir ödeme yükümlüğünün getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin süresinde ödenmemesi halinde ceza koşulu veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz nitelikte olacağı açıkça belirtilmiştir. Ancak bu hüküm kira bedellerinin ödenmesinde gecikmeye bağlı olarak işleyen faizlerin talep edilmesini engellemeyecektir.
• Dava sebeplerinin sınırlılığı, TBK’nın 354. Maddesinde düzenlenmiş, bu düzenleme ile kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdiren hükümlerin kiracı aleyhinde değiştirilemeyeceği belirtilmiştir. Kiracı Kanun'da öngörülmeyen herhangi bir sebeple tahliye edilemeyecektir.