KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRASI SÖZLEŞMESİ KAPSAMINDA KİRACININ GÜVENCE VERMESİNDE KANUN KOYUCU HANGİ NOKTALARA DİKKAT EDİLMESİ GEREKTİĞİNİ SÖYLÜYOR? 10 Eylül 2020
Kira sözleşmelerinde yeni dönem başladı. Depozito uygulamasına ilişkin açıklamalarımız aşağıda bulabilirsiniz
Ülkemizde uzun yıllar uygulanmış olan 6570 sayılı “Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun”’, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı “Türk Borçlar Kanunu” ile yürürlükten kaldırılmıştır. Bu durumun yarattığı boşluk, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı “Türk Borçlar Kanunu” 339-356 hükümleri ile giderilmeye çalışılmıştır. 6098 sayılı “Türk Borçlar Kanunu” hükümleri, mülga 6570 sayılı “Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” ve bu kanuna yönelik doğan uyuşmazlıklar neticesinde Yargıtay’ın verdiği kararların esas alındığı görülmektedir.
6098 sayılı “Türk Borçlar Kanunu” hükümleri ile getirilen yeniliklerden birisi de konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde, kiracının güvence (depozito) verme borcunun (TBK m.342) açık bir hükümle düzenlenmiş olmasıdır.
Bu hükümler dahilinde konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracının vereceği güvence (depozito) ile ilgili detaylara değinerek sizlere tekrardan hatırlatmak isteriz.
Kiracının güvence vermesi nedir? Hangi amaçla bu prosedür uygulanmaktadır?
Konut ve çatılı iş yeri kirası sözleşmelerinde güvence (depozito), kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracının kiralananaverdiği zararların giderilmesi amacıyla kira sözleşmesi kurulduğunda kiracı tarafından kiraya verene verilen çoğu zaman para veya kıymetli evraktan oluşan teminattır.
Depozitonun tek amacı ve fonksiyonu, kiraya verenin alacaklarına karşılık bir teminat teşkil etmesidir. Bunun dışında kiraya veren açısından başka bir işlevi, amacı yoktur.
Depozitonun şartları nelerdir? Kiracının depozitoyu geri alabilmesi için kira sözleşmesinin başında nelere dikkat etmesi gerekmektedir?
Öncelikle kiracının güvence verme borcunun (depozitonun) taraflar arasındaki sadece konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi çerçevesinde kararlaştırılmışsa uygulanacak olmasıdır.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi dahilinde kiracıdan istenebilecek depozito bedeli 3 aylık kira bedelinden fazla kararlaştırılamaz.(TBK m.342/1). Diğer bir anlatımla, 3 aylık güvence parası azaltılabilir, fakat arttırılamaz.
Depozitonun geri alınabilmesi için dikkat edilmesi gereken en önemli husus; sözleşmede kiralananın teslim alındığı şekilde teslim edilmekte olduğunun ispatlanması gerekliliğidir. Bu itibarla; depozitonun geri alınması için en önemli deliller; yazılı kira sözleşmesi olması, bu kira sözleşmesinde kiralanan yerin teslim anındaki ayrıntılı durumu ve kiralananın ne şartlar altında kiraya verene geri teslim edileceğine yer verilmiş olması ile bu kira sözleşmesinin eki olarak kiralananın kiracıya teslim edildiği haline ilişkin görseller olduğu unutulmamalıdır. Yine kiralananın tahliye edilme anında da kiralanın kiraya verene teslim edildiğine dair bir tutanak tutulmalıdır. Aksi takdirde, kiracının kiralanana verdiği zarar verip vermediği haliyle depozitonun iade edilip edilmeyeceği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık oluşacaktır.
Depozito bedelinin sözleşme başlangıcında kiralayan tarafından teslim alındığı nasıl ispatlanabilir?
Birçoğumuzun aklında kira sözleşmesi dahilinde kiracı tarafından verilen depozitonun kira sözleşmesi bitiminde nasıl alınacağı hakkında soru işareti bulunmaktadır.
Depozitonun alınmasına ilişkin diğer şartların oluştuğunu varsaydığımızda, kiracı tarafından depozitonun geri alınabilmesi noktasında da uygulamada bir çok sorun ortaya çıkmaktadır. Bu sorun da, kiracının güvence (depozito) verme borcunun nasıl ifa ettiği ile ilgidir. Bu bakımdan da kiracı depozitoyu kiraya verene teslim ettiğine dair bir ispat yükü altındadır. Kiracının ispat yükünü yerine getirebilmesi adına depozito olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılması ve paranın bankaya vadeli tasarruf hesabına veya kıymetli evrakın bankaya depo edilerek belgelenmesi gerekecektir.
Kanun koyucu da aynı doğrultuda düşünmüştür ki TBK m.342/2 de direkt olarak şu ifadelere yer vermiştir: “Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.”
Konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmelerinde 3 ayı aşan bir depozito belirlenirse sonuçları ne olacaktır?
Doktrinde yer alan ve uygulamada da esas alınan görüşe göre TBK m. 342/1 kiracı lehine “nisbi emredici hüküm” olarak nitelendirilmektedir. Bu da şu anlama gelir: İlgili hüküm kiracının yararına olduğu noktalarda değiştirilebilir, kiraya veren lehine değiştirilmesi mümkün değildir. Yani depozito bedeli 1, 2 aylık kira bedeli olarak belirlenebilirken 4 ay ve daha fazlası olması halinde aşan miktar geçersiz olarak kabul edilecektir ve kiracı bu meblağın kendisine iade edilmesini talep edebilecektir.
Depozito neden vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalıdır, yatırılmamasının sonuçları nelerdir?
Kanun koyucu söz konusu güvencenin değerini koruması amacıyla kiracı tarafından yatırılan depozito bedeli kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere; para ise bankaya vadeli tasarruf hesabına veya kıymetli evrak ise bankaya depo edilmesini istemiştir. Böylelikle kanun koyucu teminat olarak bırakılan depozitonun enflasyon sebebiyle değerini kaybetmesinin ve menfaatler dengesinin bozulmasının önüne geçmeyi amaçlamıştır. Bu hesaba yatırılan meblağ iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak iki taraftan birine verilirken (TBK m.342/2) tüm faizleriyle birlikte hak sahibinin olacaktır.
Depozito söz konusu hükümde belirtildiği gibi vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmaz/yatırılmamış ise ve elden teslim edilmişse; bu durum kiracı açısından ispat yükünü zorlaştırsa dahi Yargıtay’ın yerleşik içtihatı doğrultusunda depozito bedeli böyle bir hesaba yatırılmışçasına üzerine faiz işleyecektir. Böylece eklenecek faiz, anaparaya ilave edilerek duruma göre kiracıya iade edilmek veya kiraya verene verilmek durumundadır.
Kiracı açısından depozitoyu geri alabilmenin şartları nelerdir? Nasıl bir yol izlenmelidir?
Kiracının sözleşme sona ererken ana borcu kiralananı aldığı şekilde veya sözleşmede yazan şekilde teslim etmektir. Örneğin; kiralanan boyalı, temiz bir şekilde teslim alınmış ise kira sözleşmesi sonunda da aynı şekilde teslim edilmesi gerekmektedir.
Depozitonun iadesi normal şartlar altında kira sözleşmesinin bitiminde yapılmalıdır. Eğer kira sözleşmesinde aksine bir düzenleme yoksa kiralanan yeri sözleşme şartlarına uygun olarak kullanan kiracı, kiralanan yeri tahliye ettiğinde kiraya verenin de depozitoyu iade etmesi gerekmektedir. Depozito için öncelikle kiraya verene başvurmak gerekmektedir. Bu başvurunun yazılı olması ispat açısından kiracının lehine olacaktır. Başvuru üzerine kiraya veren depozito ödemezse kiraya veren aleyhine icra takibi başlatılabilir.
Ülkemizdeki depozito uygulaması dikkate alındığında, genelde kira sözleşmesi sona ermiş, kiracı tahliyeyi gerçekleştirmiş ve kiracının kiralanana bir zarar vermediği anlaşıldıktan sonra iade gerçekleşecektir. Doğal olarak tarafların anlaşması halinde, güvencenin bir kısmının kiracıya, bir kısmının kiraya verene ödenmesi şeklinde de yapılabilecektir.
Diğer Haberler
-
21.11.2024
Elektronik Ortamda Açık Artırma Suretiyle Satış Usulü ve 9. Yargı Paketiyle Getirilen Yeni Düzenlemelerin Hukuki Boyutu
9. Yargı Paketi kapsamında yapılan düzenlemelerle birlikte, elektronik ortamda haczedilen malların satışı, İcra ve İflas Kanunu'nun 111/b maddesi kapsamında yeni bir yasal çerçeveye oturtulmuştur. Haczedilen malların satış işlemleri, Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi'ne (UYAP) entegre bir elektronik satış portalında açık artırma suretiyle gerçekleştirilmektedir. Ancak yasadaki boşluklar nedeniyle satış işlemlerinin nasıl gerçekleştirileceğine dair net bir uygulama sergilenememekteydi. Kanun koyucular tarafından elektronik satışa yönelik 8. ve 9. Yargı Paketi'nde yasaya eklemeler yapılması ve oluşturulan düzenleme, gerek icra süreçlerinin hızlandırılması gerekse satış işlemlerinin daha güvenli ve şeffaf bir ortamda yapılması açısından önemli bir adım olarak değerlendirilmektedir.
-
14.11.2024
7531 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Yayımlandı
Kamuoyu nezdinde 9. Yargı Paketi olarak da bilinen 7531 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun1 ("Kanun"), 14.11.2024 tarih ve 32722 sayılı Resmî Gazete'de yayınlanmış olup 17 farklı kanunda önemli değişiklikler barındırmaktadır.
-
12.11.2024
Kira Sözleşmelerinde E-Devlet Dönemi Başladı!
Hazine ve Maliye Bakanlığı ("Bakanlık"), 2022 yılında yürürlüğe koyduğu 2023-2025 dönemini kapsayan Kayıt Dışı Ekonomiyle Mücadele Eylem Planı'nda ("Eylem Planı") tarafların karar alma süreçlerini desteklemek ve risk analizi çalışmalarını yürütmek üzere kira sözleşmelerinin e-Devlet kapısı üzerinden düzenlenmesini sağlayacaklarını duyurmuştu. Bu çalışmanın birinci aşaması 4 Kasım 2024 tarihi itibariyle e-Devlet kapısı üzerinden uygulamaya konulmuş olup ikinci aşamasının ise yıl sonunda uygulamaya konulacağı öngörülmektedir.
-
10.11.2024
Dijitalleşen Piyasalarda Yeni Dönem: Rekabet Kurumu'nun 2024-2028 Stratejik Planı Yayınlandı
Rekabet Kurumu ("Kurum"), dijitalleşmenin hızla dönüştürdüğü piyasa dinamiklerine uyum sağlamak ve rekabetçi bir ekonomik düzeni korumak amacıyla 2024-2028 Stratejik Planı'nı ("Stratejik Plan") yayınladı. Stratejik Plan, küresel rekabet ortamında yaşanan değişimlerin etkisiyle dijital piyasalarda oluşan yeni düzenlemeler ve gelişen teknolojiler ekseninde hazırlandı. Kurum, bu sayede piyasaların adil ve rekabetçi kalmasını sağlamayı hedefliyor. Ayrıca tüketici refahının artırılmasına odaklanılacağı açıkça belirtiliyor.
-
30.10.2024
Standart Sözleşme Bildirim Modülü Hakkında Kamuoyu Duyurusu Yayımlandı
Standart Sözleşme Bildirim Modülü Hakkında Kamuoyu Duyurusu 24.10.2024 tarihinde Kişisel Verileri Koruma Kurumu'nun ("Kurum") internet sitesinde yayımlanmıştır. Kişisel Verileri Koruma Kurulu'nun ("Kurul") 17.10.2024 tarihli ve 2024/1793 sayılı kararıyla, standart sözleşme bildirim süreçlerinin daha hızlı ve etkin bir biçimde yürütülebilmesi amacıyla "Standart Sözleşme Bildirim Modülü" (Modül) oluşturulmuş ve bildirimlerin Modül üzerinden internet ortamında da yürütülebilmesine karar verilmiştir.
-
27.10.2024
Araştırma Şirketlerine Uyarı; Önce Aydınlat Sonra Onay Al
Kişisel Verileri Koruma Kurumu'na ("Kurum") yapılan birden fazla şikâyet sonrası, Kurum "Araştırma Şirketlerinin İstatistiksel Araştırma Yapmak Amacıyla "Rastgele Numara Çevirme ile Telefon Mülakatı Yöntemi" Kullanarak Gerçekleştirdikleri Kişisel Veri İşleme Faaliyetleri" hakkında bir Kamuoyu Duyurusu ("Kamuoyu Duyurusu") yayımlamıştır.
-
20.10.2024
AB Veri Yasası
Dijitalleşmenin oldukça büyük bir hız kazandığı günümüzde, veri paylaşımı ve yönetimi tüm sektörler için hayati bir önem taşımaktadır. Bu bağlamda, Avrupa Birliği; veri paylaşımına ilişkin düzenlemeleri yeniden şekillendiren AB Veri Yasası'nı kabul etmiştir. Yasa, dijital cihazlar ve hizmetler tarafından üretilen verilerin daha geniş ölçekte kullanılmasını amaçlarken, adil bir veri ekonomisi için yeni kurallar getirmektedir.
-
1.10.2024
2023/1115 Sayılı Ormansızlaşmanın Önlenmesine ilişkin Yönetmelik ve Avrupa Birliği'ne Ürün İhraç Eden Şirketlerin Dikkat Etmesi Gereken Kurallar
Birleşmiş Milletler Gıda ve Tarım Örgütü verilerine göre 1990 ile 2020 yılları arasındaki 30 yıllık dönemde dünya ormanlarının 178 milyon azaldığı tespit edilmiştir. Ormansızlaşmanın en büyük sebeplerinden biri ise tarım ürünlerin üretimi ve hayvancılık faaliyetleri için tarım arazilerinin genişletilmesidir. Avrupa Birliği, ormansızlaşmanın önlenmesi ve ormanların bozulmasının önlenmesi için 29 Haziran 2023 tarihinde 2023/1115 Sayılı Ormansızlaşmanın Önlenmesi Yönetmeliği'ni Avrupa Birliği Resmi Gazetesi'nde yayımlamıştır.
-
30.9.2024
İklim Açıklama Kuralı
Yaşanabilir bir çevre ve dünyamızın geleceği için, sürdürülebilirlik ve ekosistemin korunması her geçen gün daha büyük bir önem kazanmaktadır. Bu çerçevede devletler, ekosistemi en çok etkileyen aktörlerden biri olan şirketler için birtakım çevresel raporlama standartları getirmektedir.
-
25.7.2024
Ulusal Yapay Zeka Stratejisi 2024 - 2025 Eylem Planı Yürürlüğe Girdi
Cumhurbaşkanlığı Dijital Dönüşüm Ofisi, 12. Kalkınma Planı çerçevesinde ve Türkiye'nin yapay zekâ alanındaki ilerlemelerini daha da ileriye taşımak ve belirlenen hedeflere ulaşmak amacıyla Ulusal Yapay Zekâ Stratejisi 2024-2025 Eylem Planını ("Eylem Planı") yayımladı.
-
29.5.2024
7511 Sayılı Kanun ile Türk Ticaret Kanuna Getirilen Önemli Değişiklikler
Türk Ticaret Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ("Kanun") 29 Mayıs 2024 tarihli ve 32560 sayılı Resmi Gazete'de yayımlandı.
-
7.5.2024
6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi Meclise Sunuldu
Türk Ticaret Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi meclise sunuldu. Teklif kapsamında Türk Ticaret Kanunu, Kooperatifler Kanunu, Rekabetin Korunması Hakkında Kanun ile Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun başta olmak üzere bir takım kanunlarda önemli değişikliklere gidilmesi planlanıyor.
-
18.4.2024
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kapsamında Yargılama Giderlerinden Sorumluluk Öngören Düzenleme Anayasa Mahkemesi Kararı İle İptal Edildi
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun1 (“Kanun”) 18/A maddesinin 11. fıkrası gereğince, dava şartı zorunlu arabuluculuk kapsamında ilk oturuma mazeretsiz olarak katılmayan tarafın yargılama sonucunda haklı çıkmış olsa dahi yargılama giderinin tamamından sorumlu tutulacağı ve lehine vekalet ücretine hükmedilmeyeceği düzenlenmiştir. Anılan düzenleme şu şekildedir:
-
7.4.2024
Sermaye Piyasası Kurulu Başvurularında "E-Başvuru" Dönemi
Sermaye Piyasası Kurulu ("Kurul"), 5 Şubat 2024 tarihindeki duyurusu ile, sermaye piyasası kurum, kuruluş ve ortaklıklarının başvurularını daha hızlı ve etkili bir şekilde e-Başvuru Sistemi ile yapabileceklerini kamuya duyurmuştu.
-
4.4.2024
Bazı Sektörlerde Payların İlk Halka Arzı Öncesi Uyulacak Ön Şartlardaki Tutarlar İndirildi
Sermaye Piyasası Kurulu ("Kurul" veya "SPK") tarafından, Kurul'a ilk halka arz için başvuran ortaklıkların özellikle sektörel bazda farklılıkları ve Cumhurbaşkanlığı Strateji ve Bütçe Başkanlığı'nca hazırlanan 12. Kalkınma Planı ("Plan") dikkate alınarak finansal tablolara ilişkin mali eşiklerde indirime gitti.